เครือข่ายคุ้มครองผู้บริโภคภาคใต้

หลากหลายปัญหาที่เกี่ยวข้องกับเรื่อง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ที่ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ควรรู้...

หลากหลายปัญหาที่เกี่ยวข้องกับเรื่อง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ยังคงค้างคา และดูเหมือนเป็นเรื่องยากที่จะหาทางออกร่วมกันได้ แม้ว่าจะมีความพยายามในการแก้ปัญหาเรื่องดังกล่าวจากในยุคเก่าก่อนด้วยการ ใช้ “กฎหมาย” มาเป็นเครื่องมือ แต่เมื่อมีการกำหนดอยู่ใน พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543

(พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน) ให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยเป็นผู้ดูแลสาธารณูปโภคและ พื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการ ก็มีปัญหารูปแบบใหม่เกิดขึ้นตามมาอีกมากมายมหาศาล

สำหรับผู้ซื้อบ้านในวันนี้ เรื่อง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ควรรู้ และทำความเข้าใจให้ถูกต้อง เพื่อปรับใช้ในการอยู่อาศัยร่วมกันภายในโครงการ

เริ่มจากมุมมองของนักพัฒนาที่ดิน

นายอธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)  และในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวให้ความคิดเห็นว่า ปัญหาของนิติบุคคลอาคารชุดที่ว่าเยอะแล้ว นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เยอะกว่า และมีความเป็นไปได้ยากในเชิงการปฏิบัติ แต่ถ้าถามว่า หากทำได้จริง เป็นเรื่องที่ดีไหม แน่นอนว่าเป็นเรื่องที่ดี

ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรร เปรียบเหมือนผู้อยู่ในชุมชนเดียวกัน ต้องดูแลตัวเองได้ ต้องอยู่ร่วมกันได้ และเงินทุนในการดูแลส่วนกลาง หรือเงินค่าส่วนกลางที่ผู้อยู่อาศัยทุกคนต้องร่วมกันจ่ายก็ต้องเป็นกองทุน ที่สามารถดูแล บริหารจัดการสาธารณูปโภคต่างๆ ภายในโครงการได้

ที่ผ่านมาอาจมีผู้ประกอบการหลายรายที่ดูแลจัดการสาธารณูปโภคต่างๆ ได้ไม่ดีนัก มีการใช้จ่ายเงินกองทุนค่าส่วนกลางที่ไม่อย่างมิชอบ และปัญหาอีกหลายประการที่ผลักดันให้ต้องดึง “กฎหมาย” มาบังคับใช้เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมกับผู้อยู่อาศัย หรือ การให้ผู้อยู่อาศัยมีส่วนร่วมในการจัดตั้งนิติบุคคล เพื่อดูแลกันเอง

ในมุมของผู้ออกกฎหมายนั้น แน่นอนว่า ต้องมีเจตนาที่ดี ต้องการให้เกิดความเป็นธรรมกับผู้อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร ไม่ต้องการให้เจ้าของโครงการเอารัดเอาเปรียบ แต่เชิงการปฏิบัติแล้ว เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ไม่ง่ายเลย

“ตั้งแต่เริ่มมีการบังคับใช้กฎหมายให้มีการส่งมอบสาธารณูปโภค และให้ลูกบ้านจัดตั้งนิติบุคคล สัดส่วนที่ไปไม่รอดมีมากกว่าที่ทำแล้วไปรอดหลายเท่า” นายอธิป กล่าว

ปัจจัยส่วนหนึ่งเป็นเพราะความไม่พร้อมของผู้ซื้อ การหาตัวแทนของผู้อยู่อาศัยเข้าไปทำหน้าที่จัดตั้งนิติบุคคล บริหารจัดการงานในฐานะเป็นนิติบุคคล การพิจารณาเบิกจ่ายเงินต่างๆ ที่เหมาะสม ซึ่งคำว่า “เหมาะสม” ของแต่ละบุคลลก็ไม่เท่ากัน

ประเด็นเรื่องความเหมาะสมที่ไม่เท่ากันนั้น แหล่งข่าวจากวงการที่ปรึกษาด้านบริหารทรัพย์สิน เล่าให้ฟังว่า ปัญหาที่เกิดภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคล และลูกบ้านรับหน้าที่ดูแลกันเองนั้น ล้วนมีแต่ปัญหาที่ตามมามากมาย ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง การใช้จ่ายเงินกองทุนส่วนกลาง ซึ่งมีทั้ง ใช้มากเกินไป และประหยัดเกินไป เพราะเกรงว่าจะถูกตรวจสอบ

โดยในส่วนของการประหยัดการใช้จ่ายเงินกองทุนส่วนกลางนั้น เห็นได้ชัดจากหลายโครงการ โดยเฉพาะโครงการที่มีพื้นที่ส่วนกลางที่ต้องดูแลมาก เช่น พื้นที่สวนสวย ทะเลสาบภายในหมู่บ้าน สิ่งเหล่านี้ หากดูแลไม่ดี ก็จะส่งผลให้โครงการเสื่อมโทรมในที่สุด ทะเลสาบแสนสวยก็จะกลายเป็นน้ำเน่าเสีย แต่การดูแลก็ต้องแลกกับค่าใช้จ่ายที่สูงตามไปด้วย

เมื่อลูกบ้านรับมาบริหารเอง ปัญหาแรก คือ เก็บเงินค่าส่วนกลางไม่ได้ครบทุกบ้าน ปัญหาต่อมา คือ เมื่อเห็นรายการค่าใช้จ่ายต่างๆ ก็เริ่มมองว่า มันสูงเกินไปหรือไม่ จำเป็นหรือไม่ที่ต้องใช้จ่ายสูงขนาดนี้ บางโครงการ เห็นว่าค่าใช้จ่ายส่วนรักษาความปลอดภัย มีจำนวนยาม รปภ.มากเกินไป ก็ตัดงบส่วนนี้ออกเหลือยามในสัดส่วนที่น้อยเกินกว่าจำนวนบ้าน เกิดปัญหาขโมยเข้าโครงการ

ไฟภายในโครงการที่เป็นแบบเปิด ปิดด้วยแรงคน (ไม่ได้เป็นแบบเปิด ปิดอัตโนมัติตามแสงธรรมชาติ) เห็นว่ามีมากเกินไป ก็กลัวเปลือง ก็สั่งปิด ทำให้มีจุดอับ จุดบอดของแสง ก่อให้เกิดอันตรายภายในโครงการ ส่วนบริเวณสวน พื้นที่สวนขนาดใหญ่ ที่เคยเป็นจุดขายสำคัญของโครงการ เมื่อลูกบ้านต้องดูแล และเห็นค่าใช้จ่ายส่วนนี้สูงลิบก็เริ่มลด เมื่อไม่มีการดูแลจัดการที่ดี ในที่สุด สวนสวยก็กลายเป็นสวนร้าง หมดความสวยงาม หมู่บ้านที่เคยน่าอยู่ก็เปลี่ยนแปลงไป

ปัญหาที่กล่าวถึง เป็นปัญหาภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลแล้ว แต่นิติบุคคลจัดสรร เพียงแรกเริ่มก็ตั้งท่ามีปัญหาแล้ว

เถียงไม่จบ ค่าซ่อมสาธารณูปโภค ใครควรจ่าย ปัญหาที่เกิดขึ้นเกือบทุกโครงการกับการที่ บริษัทผู้พัฒนาโครงการ จะต้องส่งมอบสาธารณูปโภคต่างๆ พื้นที่ส่วนกลางเข้าสู่นิติบุคคลที่มีลูกบ้านเป็นผู้ดูแล คือ ลูกบ้านไม่รับโอน เนื่องจากไม่พอใจในสาธารณูปโภคที่ไม่คงเดิม ถนนแตกร้าว ระบบท่อน้ำ และอื่นๆ เริ่มมีปัญหา บางโครงการทะเลาะเบาะแว้งกันเป็นเรื่องราวใหญ่โต ว่า เจ้าของโครงการไม่โอนสาธารณูปโภคให้เสียที เนื่องจากยังขายโครงการไม่เสร็จ ต้องการใช้สาธารณูปโภคเพื่อสร้างบ้านในโซนอื่นๆ ทำให้ลูกค้าไม่พอใจ จนเมื่อถึงเวลาที่เจ้าของโครงการพร้อมโอน ลูกค้าก็ไม่พร้อมรับเสียแล้ว

บางโครงการลูกบ้านกับเจ้าโครงการเจรจากันไม่เข้าใจว่า แท้จริงแล้ว ใครควรเป็นคนออกค่าใช้จ่ายซ่อมวาธารณูปโภคก่อนส่งมอบ โดยในกรณีที่บริษัทยังขายบ้านในโครงการนั้นไม่หมด และยังสร้างบางส่วนไม่เสร็จ ก็อาศัยสาธารณูปโภคของโครงการในการก่อสร้างและขาย ลูกบ้านจึงมองว่าควรเอาเงินของบริษัทมาใช้จ่ายซ่อมบำรุงสาธารณูปโภค ไม่ใช่เอาเงินกองทุนส่วนกลางมาใช้ เพราะเจ้าของโครงการนำสาธารณูปโภคไปใช้หาประโยชน์ส่วนของบริษัท

ส่วนทางโครงการก็ให้เหตุผลว่า ลูกบ้านเองก็ได้ใช้สาธารณูปโภคส่วนกลาง และเมื่อเกิดการใช้งานย่อมเสื่อมสภาพตามเวลา ซึ่งเหตุผลนี้ ลูกบ้านก็จะโต้กลับทันทีว่า สาธารณูปโภคไม่น่าจะเสียหายในเวลาอันรวดเร็ว แม้จะมีการใช้งาน แต่เพราะพื้นที่ในโครงการที่ยังมีงานก่อสร้าง มีรถขนาดใหญ่ในส่วนของงานก่อสร้างที่ก่อให้เกิดความเสียหาย เช่น ถนนแตกร้าว ไม่น่าจะเกิดขึ้นเร็ว จึงมองว่าเป็นเพราะรถจากงานก่อสร้างของโครงการมากกว่าที่ทำให้เสื่อมสภาพ ไม่ใช่การใช้งานปกติของผู้อยู่อาศัย

เมื่อเป็นเช่นนี้ ลูกบ้านจึงเห็นว่า เจ้าของโครงการจึงมีหน้าที่ต้องออกค่าซ่อมสาธารณูปโภคเสียเอง ซึ่งบางโครงการที่ไม่ยอมก็ต้องเจรจากันอย่างยืดเยื้อ ไม่จบสิ้น ในที่สุด ต้องหา “คนกลาง” บริษัทบริหารทรัพย์สินเข้ามาช่วยเจรจา หาทางออกที่ตกลงร่วมกันได้ทั้งสองฝ่าย เพื่อ “จบปัญหา” ที่เรื้อรังมานาน

แต่จบปัญหาจากหมู่บ้านนี้ ก็เกิดปัญหาในแบบเดียวกันกับหมู่บ้านอื่นต่อ ปัญหาแบบเดียวกัน ไม่ผิดเพี้ยน ไม่ว่าจะโครงการใหญ่ระดับไหน ก็มีปัญหาไม่แตกต่างกัน

ประเด็นเรื่องการจัดตั้งนิติบุคคล การดูแลทรัพย์สินส่วนกลางหลังอยู่อาศัยเป็นเรื่องที่ “ลูกค้ายุคใหม่” ต้องให้ความสำคัญ ควรศึกษาตั้งแต่แรกเริ่มก่อนการซื้อโครงการว่า จุดขายด้านความสวยงามของโครงการ มีความเป็นไปได้มากน้อยเพียงใดในแง่การบริหารจัดการในภายหลัง

ล่าสุด ขอยกตัวอย่าง กรณีที่อยู่ในระหว่างพิพาทกันอยู่นี้ ระหว่างลูกบ้านโครงการแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ย่านรังสิต คลอง 4 กับตัวบริษัทเจ้าของโครงการ ซึ่งโครงการดังกล่าวอยู่ในช่วงของการเริ่มจัดตั้งนิติบุคคล ปัญหาเดิมก็เวียนวนเข้ามาให้ได้ยินอีกครั้ง โดยเฉพาะปัญหาเรื่องการรับโอนสาธารณูปโภคที่ยังไม่สามารถหาข้อสรุปที่เหมาะ สมได้ด้วยกันทั้งสองฝ่าย

สำหรับทางออกของปัญหานี้ คงไม่มีสูตรตายตัว ว่าควรทำอย่างไร แต่ถ้ามองว่าปัญหาที่ต้องเผชิญอยู่นี้ เดินมาถึง “ทางตัน” เสียแล้ว จึงต้องบอกว่า ลองถอยหลังมาคนละก้าว และพบกันคนละครึ่งทาง ระหว่างลูกบ้าน กับ เจ้าของโครงการ

ท้ายที่สุด ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ ควรศึกษาเรื่องนี้ให้ดี และใช้เป็นหนึ่งในปัจจัยในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยด้วย

ติดตามเรื่องราวเกี่ยวกับ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และเรื่องราวลงลึกของปัญหาลูกบ้านแลนด์ฯ ย่านคลอง 4 กับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อเป็นกรณีศึกษาให้กับผู้ที่กำลังจะซื้อบ้าน และผู้ที่อยู่ในโครงการจัดสรรที่กำลังจะต้องจัดตั้งนิติบุคคล หรือแม้แต่ร่วมกันแลกเปลี่ยนความคิดเห็นเกี่ยวกับปัญหาได้ต่อเนื่องอีกในตอน ต่อไป..

โดย : สุกัญญา สินถิรศักดิ์

นสพ.กรุงเทพธุรกิจ วันที่ 7 เมษายน 2552