เครือข่ายคุ้มครองผู้บริโภคภาคใต้

ประเด็น ร้อนสัปดาห์นี้ที่ไม่ควรพลาด...กับเรื่องการอนุมัติสินเชื่อกู้บ้านที่เข้ม ขึ้นของแบงก์ต่างๆ บวกกับเปิดปัญหาที่ทำให้ “กู้ไม่ผ่าน” และแนวทางแก้ไขที่ผู้ประกอบการต้องร่วมมือช่วยผู้ซื้อ พร้อมเผยเกณฑ์ใหม่แบงก์ดู “ความมั่นคงของรายได้ในอนาคต” อุปสรรค์เบรกสินเชื่อบ้านปี 52

กรุงเทพ ธุรกิจ ออนไลน์ : เรื่องความเข้มงวดในการปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กับ “คนซื้อบ้าน” ของบรรดาสถาบันการเงินเป็นประเด็นร้อนแรงมาตั้งแต่เมื่อปีที่ผ่านมา พูดถึงกันหนาหูว่า “แบงก์เข้มมาก มียอดรีเจคเพิ่มขึ้นทุกวัน” บางโครงการมีสูงถึง 25% และคาดว่าจนถึงปีนี้ความเข้มในการสกรีนลูกค้ายังไม่ผ่อนคลายลง

อีกทั้ง ยังดูเหมือนจะเพิ่มดีกรีของความเข้มมากขึ้นไปอีก จึงคาดว่าปีหน้าลูกค้าที่จะขอกู้ซื้อบ้านคงต้องเผชิญหน้ากับความยากลำบากใน ทุกขั้นตอน

ด้านผู้ประกอบการเองก็ต้องสกรีน ประวัติทางการเงินของลูกค้าอย่างเข้มข้นมากขึ้นเช่นกัน เพราะหากเน้นการขายจองเพียงอย่างเดียว ไม่เช็คข้อมูลด้านการเงินของลูกค้าให้ดีแล้ว โอกาสที่จะถูกแบงก์ “รีเจค” ต้องนำบ้านมาขายรอบใหม่ย่อมมีสูงขึ้น

ได้แต่ยอดมานอนรอ แต่โอนไม่ได้ เพราะลูกค้ากู้ไม่ผ่าน คิดแล้ว ขายอย่างเดียวไม่เช็คเครดิต “ไม่คุ้ม”

แล้วผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะทำเช่นไร เมื่อต่างฝ่ายต่างเข้มกับการดูเครดิตก่อนซื้อบ้านเช่นนี้

สำหรับประเด็นนี้ เป็นเรื่องน่าเห็นใจทั้ง “ฝ่ายแบงก์” และ “ฝ่ายผู้บริโภค” เอง เพราะแม้ว่าบรรดาแบงก์จะอยากปล่อยสินเชื่อกู้บ้านมากเท่าไร แต่หากไม่ระมัดระวังในการปล่อย ก็มีโอกาสเจอกับหนี้สูญในอนาคต และส่งผลกระทบต่อภาพรวมเหมือนช่วงวิกฤติปี 2540

ทางฝั่งผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่ อยู่อาศัย และคำนวณเงินในกระเป๋ามาแล้วว่า “ผ่อนได้” แต่ประวัติทางการเงินยังไม่ถึงเกณฑ์ที่แบงก์จะอนุมัติ ก็เท่ากับปิดหนทางได้บ้านหลังใหม่

เมื่อสถานการณ์เป็นเช่นนี้ หากผู้ประกอบการปล่อยให้แบงก์ ตีกลับการขอสินเชื่อกู้บ้านในสัดส่วนที่สูงขึ้น ก็ย่อมส่งผลกระทบต่อการขายที่อยู่อาศัย สะเทือนถึงรายได้ที่ตั้งเป้าไว้ จึงเป็นเหตุผลที่ผู้ประกอบการต้องลุกขึ้นมาเจรจากับแบงก์ และหาหนทางช่วยผู้บริโภค

ก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการคงช่วยสกรีนประวัติทางการเงินของลูกค้าก่อนส่งเข้าแบงก์เป็นทุน เดิมแล้ว หากมาถึงช่วงปลายปีนี้ไปจนถึงปีหน้า เชื่อว่าผู้ประกอบการต้องกระโดดลงไปดูรายละเอียดในเรื่องนี้มากขึ้น เพื่อช่วยสร้างโอกาสให้ลูกค้า “กู้ผ่าน” ได้มากขึ้น โดยจากการพูดคุยกับผู้ประกอบการจากหลายค่าย ไม่ว่าจะรายเล็ก หรือรายใหญ่ ต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่า

“ต้องดูว่าลูกค้าติดปัญหาส่วนไหน ถ้าติดเรื่องเครดิตบูโร มีหนี้ค้างไว้ให้เคลียร์ หรือแนะนำก่อนเลยว่ามีหนี้อย่างอื่นค้างอยู่หรือไม่ ถ้ามี หาทางเคลียร์หนี้ส่วนนั้นให้เรียบร้อยก่อนทำเรื่องกู้ โอกาสจะกู้ผ่านก็มีสูง”

แต่ดูเหมือนรายละเอียดในการแนะนำ ลูกค้าจะเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะเรื่องการให้ลูกค้าเคลียร์หนี้เก่าให้เรียบร้อยก่อนขอกู้ เพราะหากเข้าขั้นตอนการขอกู้แล้ว ถูกตีกลับจะเสียเวลาในการทำเรื่องใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มใช้วิธีคุยกับเจ้าหน้าที่ระดับปฏิบัติการของแบงก์ เพื่อหาแนวทาง “พบกันครึ่งทาง” ระหว่างแบงก์กับผู้กู้

ด้วยการให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบใน เบื้องต้นก่อน หากเห็นจุดที่ทำให้มีโอกาสกู้ไม่ผ่าน ก็ให้แจ้งกับทางผู้ประกอบการก่อนส่งเรื่องอนุมัติ เพื่อแจ้งให้ลูกค้าเร่งดำเนินการแก้ไขจุดดังกล่าวก่อนจะส่งเรื่องไปยัง ฝ่ายอนุมัติ ซึ่งจะช่วยลดเวลาในการขอกู้ลง

ไม่เช่นนั้นแล้ว หากส่งเรื่องไปถึงฝ่ายอนุมัติทันที โดยไม่ตรวจสอบก่อน ก็จะถูกตีกลับด้วยคุณสมบัติยังไม่ผ่านเกณฑ์การขอสินเชื่อได้ เท่ากับว่า ลูกค้าต้องเริ่มต้นดำเนินการขอกู้ใหม่ทั้งหมด ซึ่งจะทำให้ระยะเวลาในการยื่นกู้เนิ่นนานไปอีก โดยปัจจุบันปัญหาที่ผู้ประกอบการพบเจอมากที่สุด และพยายามให้ลูกค้าแก้ไข คือ

1. รายได้ไม่ผ่านเกณฑ์การขอกู้ได้ ผู้ประกอบการ เสนอให้ลูกค้าแก้ไขด้วยการหาผู้กู้ร่วม เพิ่มขึ้นอีก 1-2 คน เพื่อให้มีโอกาสในการขอกู้ได้มากขึ้น หรือแสดงหลักทรัพย์ประเภทอื่นๆ บัญชีทางการเงินต่างๆ ให้กับธนาคาร

2. รายได้ไม่แน่นอน ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มประกอบอาชีพอิสระ ผู้ประกอบการ เสนอให้ลูกค้าแก้ไขด้วยการ ฝากรายได้เข้าบัญชีธนาคารเป็นประจำ เพื่อสร้างประวัติทางรายได้ให้ธนาคารได้เห็นอย่างน้อย 6 เดือน

3. มีหนี้คงค้าง ไม่ได้ชำระ ทำให้ติดเครดิตบูโร ผู้ประกอบการ เสนอให้ลูกค้าแก้ไขด้วยการ เร่งเคลียร์หนี้ให้เรียบร้อย และหากในขั้นตอนการขอกู้ ยังติดเครดิตบูโรหนี้ดังกล่าวอยู่ให้แสดงหลักฐานยืนยันการชำระหนี้แล้วให้ กับเจ้าหน้าที่สินเชื่อได้รับรู้ เพื่อแสดงให้เห็นว่าหนี้ดังกล่าวได้รับการชำระแล้ว

4. มีหนี้ปัจจุบันจากสินเชื่อธุรกรรม อื่นๆ สูงเกินกว่าที่จะมีความสามารถในการกู้ซื้อบ้านได้อีก เช่น สินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อบัตรเครคิด สินเชื่อส่วนบุคคลต่างๆ ในส่วนนี้เป็นประเด็นสำคัญเช่นกัน และเข้าใจได้ว่า ผู้บริโภคที่ติดภาระในส่วนอื่นอยู่แล้วยากจะหาทางเคลียร์หนี้ในส่วนนี้ได้ ภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว ผู้ประกอบการ จะเสนอให้ลูกค้าแก้ไขด้วยการหาผู้กู้ร่วม

รายได้อนาคตหด...ปัญหาใหม่กู้ไม่ผ่าน

ประเด็นปัญหาที่กล่าวมาแล้วนั้น ถือว่าเป็นปัญหาพื้นฐานที่เจอกันทุกยุคทุกสมัย แต่ประเด็นปัญหาใหม่ที่ห่างหายไปจากตลาดสินเชื่อบ้านนานกำลังจะกลับมาอีก ครั้ง “รายได้อนาคตหด” หรือความมั่นคงของอาชีพที่ก่อให้เกิดรายได้ เป็นปัญหาสำหรับการขอกู้ต่างๆ เมื่อหลังวิกฤติปี 2540 จนเมื่อสภาพเศรษฐกิจฟื้นตัวและเข้ารูปเข้ารอย เกณฑ์ดังกล่าวก็ถูกผ่อนปรน

ล่าสุด เริ่มมีการพูดถึงรายได้ในอนาคตของบางอาชีพที่อาจไม่มีความแน่นอน โดยแม้กระทั่งยักษ์ใหญ่สินเชื่อบ้านอย่าง “ธอส.” ยังยอมรับว่าต้องพิจารณามากขึ้น โดยนายขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ลูกค้าที่ทำงานในธุรกิจภาคส่งออกที่ออร์เดอร์ลดลง หรือภาคการท่องเที่ยวถ้านักท่องเที่ยวลดลง อาจมีผลกระทบในด้านรายได้ที่ลดลง เป็นผลให้ผู้ที่ทำงานอยู่ในธุรกิจเหล่านี้ต้องถูกพิจารณาอนุมัติสินเชื่อมาก ขึ้น

นอกจากนี้ ในส่วนของธุรกิจอื่นๆ ที่มีแนวโน้มว่าจะมีรายได้ไม่มั่นคง ธอส.ก็ต้องพิจารณาสินเชื่ออย่างรอบคอบด้วยเช่นกัน โดยยอมรับว่ามีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น เนื่องจากเป็นธนาคารของรัฐ หากมีปัญหาสินเชื่อแล้วมีหนี้เสียก็ต้องนำเงินภาษีของประชาชนมาพยุง

ส่วนยอดการรีเจคสินเชื่อของธอส. ขึ้นอยู่กับว่า โครงการใดได้สกรีนลูกค้ามาก่อนบ้าง หากตรวจสอบประวัติทางการเงินมาก่อน ยอดรีเจคก็จะไม่เกิน 5% แต่หากไม่ได้สกรีนประวัติทางการเงินลูกค้ามาก่อน ยอดรีเจคอาจสูงถึง 10-15%

จากข้อมูลที่เอ็มดี ธอส. เปิดเผยมานั้นสอดคล้องกับข้อมูลของทางฝั่งผู้ประกอบการ โดยนายกรี เดชชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายงานพัฒนาแนวราบ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ธนาคารมีความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ขอกู้ซื้อบ้านระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนยื่นขอสินเชื่อกับแบงก์มากกว่า 80% โดยหากเป็นพนักงานบริษัทก็จะพิจารณาถึงตัวบริษัทที่ทำอยู่ มองความมั่นคงขององค์กร ประเภทธุรกิจ

แต่ถ้าลูกค้าเป็นเจ้าของกิจการ ก็จะใช้เกณฑ์ในการพิจารณาเหมือนเดิม แต่เข้าใจได้ว่า จะเพิ่มในส่วนของโอกาสในการทำรายได้ของธุรกิจนั้นๆ ในอนาคต ว่ามีทางไปรอด หรือไม่รอดอย่างไร ไม่ได้ดูเพียงรายได้ในปัจจุบันหรือย้อนหลัง 6 เดือนอย่างเดียวแล้ว แต่จะวิเคราะห์ถึงโอกาสทางการตลาดในอนาคตของประเภทธุรกิจนั้นๆ ซึ่งเป็นเกณฑ์ที่เพิ่งมีการพูดถึงกันมากขึ้นเมื่อไม่นานนี้

ขณะ ที่นายวสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เชื่อว่าผู้ประกอบการรายคนก็ต้องหาโอกาสในการพูดคุยกับแบงก์ถึงเรื่องการ ปล่อยสินเชื่อบ้านให้กับลูกค้ารายย่อย พร้อมกับสอบถามถึงปัญหาที่ลูกค้ากู้ไม่ผ่านมากขึ้น ซึ่งจะเห็นได้ว่าเริ่มมีปัจจัยใหม่ๆ เพิ่มเข้ามา ไม่ใช่เรื่องของรายได้ เรื่องติดเครดิตบูโร หนี้คงค้างเท่านั้นแล้ว แต่ยังพูดถึง เรื่องความมั่นคงของรายได้ในอนาคตจากงานที่ลูกค้าทำอยู่

พิษเศรษฐกิจระดับโลกฉุดเศรษฐกิจใน ประเทศจนคาดการณ์กันว่าในปี 2552 อาจมีคนต้องว่างงานเป็นจำนวนมาก และนั่นคือที่มาของ “เกณฑ์ใหม่” ที่ต้องพูดถึงความมั่นคงทางรายได้ในอนาคตของผู้กู้ กลายเป็นอีกหนึ่งอุปสรรค์ใหญ่ของการอนุมัติสินเชื่อ ขอกู้บ้าน และขายบ้านให้ได้เงิน

เรื่องโดย สุกัญญา สินถิรศักดิ์ ( sukanya_sin@nationgroup.com )